6月1日起，国家七部委房产新政开始正式实施，各地也先后界定了普通住房的具体标准和营业税征收细则。到底什么样的房子是普通商品房，今后买房、卖房具体如何征税，许多人对此格外关心，但又感到还是了解得不大清楚，纷纷打电话来询问。笔者就此收集了有关政策，并请教了业内人士。
    
    普通住宅不单指面积
    大多数人都知道，杭州普通住宅是指单套建筑面积140平方米以下的。有些人以为只要买的面积不超过这一界限，交易时就可以享受普通住宅的优惠政策，这一认识是不全面的。
    除了面积这一重要条件外，界定一套住宅是不是普通住宅，还必须同时满足另外两个条件，即住宅小区的建筑容积率是不是在1.0以上，实际成交价格是否低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍。不少人对容积率的概念不甚了解，通俗地讲，容积率就是建筑总面积除以土地面积。可以由此而知，容积率越大，土地利用率也就越高，这也是将其作为一项衡量指标的原因。
    
    不同情况缴税各不同
    房产新政实施后，普通住宅和非普通住宅交易时的缴税区别，主要体现在契税上。
    据业内人士介绍，今后在杭州不管是买一手房还是二手房，相对买家而言，普通住宅要缴纳的税种主要有1.5%的契税和万分之三的印花税；如果是买非普通住宅，则要缴纳3%的契税和万分之三的印花锐。从中可以看出，非普通住宅缴纳的契税要比普通住宅高一倍，拿一套价值100万元的房子算，也就是要多缴1.5万元，这是一笔不小的数目。
    还有些人来电询问，6月1日前买的房子又该怎样缴契税，是不是也要按普通住宅和非普通住宅来分别对待。记者就此询问了业内人士，了解到新的契税缴纳标准是以商品房合同签订日期为准（包括预售合同），换言之，只要是在6月1日前签订的商品房买卖合同，都将按原来的1.5%缴纳标准享受原有优惠政策。不仅是新房子，二手房也同样如此。
    
    两年内易手要缴这些税
    除了上述几个方面，来电者普遍关心的另一个问题，就是两年内转让房子到底该如何缴税。
    据了解，根据新的政策，6月1日起，个人将买来尚不足两年（含两年）的住宅再次转手出让，将全额征收营业税。营业税的税率是5%，加上城市维护建设税和教育费附加税，一共是5.55%。如果是价值100万元的房子，就要缴纳5.55万元的税，对炒房者而言，风险不言而喻。
    关于两年时间的具体界定，有关部门已经发文，以房屋契税完税证明上注明的时间作为起点。据了解，杭州目前契税的缴纳时间，一般都在商品房交付开具购房发票后。
    另外，如果是两年后转让住宅，普通住宅和非普通住宅也有所区别。普通住宅只要缴纳万分之五的印花税即可，非普通住宅除万分之五印花税外，还要根据售房和购入的差价，缴纳5.55%的综合税。
    以上内容仅供大家参考。